Quando si decide di metter su famiglia e comprare spesso ci capita di imbatterci nel cosiddetto mutuo. Spesso storciamo il naso quando ci parlano dei tassi mutuo perché non sappiamo di che cosa si tratti. Basta solo informarsi un minimo.
I tassi mutuo sono la somma, in termini di percentuale, che il mutuatario deve versare durante il periodo di durata contrattuale del mutuo per avere a disposizione la quantità di denaro avuta in prestito. I tassi del mutuo sono formati da due aspetti fondamentali:
a) Tasso di regime che rappresenta il tasso pagato. Esso tiene conto dei paramentri indicizzati dall’Euribor ( uno dei tassi più utilizzati in ambito finanziario )e dallo Spread ( elemento imposto dalla banca ) ed entra in causa alla scadenza del tasso d’ ingresso
b) Tasso d’ingresso che rappresenta il tasso di interesse durante la prima fase di rimborso e resta sempre inferiore al tesso di regime.
Oltre a questi due ci si può imbattere nel TAEG e nel TAN : il primo altro non è che un tasso annuo cioè quello che esprime il costo effettivo del finanziamento compreso di spese obbligatorie e viene calcolato sul prestito concesso dalla banca a un richiede ( in questo calcolo vengono considerate le tasse del mutuo, le spese imposte al cliente e incassate dalla banca e le componenti accessorie del finanziamento); il secondo è il tasso annuo nominale che non tiene conto delle spese e delle commissioni ed esprime il tasso di interesse.
Il TAEG comprende sempre il tasso d’ingresso, quello di regime, le spese di istruttoria, quelle amministrative e di gestione dell’incasso della rata ma anche l’invio dell’estratto conto.
Come si è potuto notare i mutui sono caratterizzati da tassi di interesse che comunemente troviamo raggruppati in tre e nominati così :
- Mutui a tasso variabile nel quale il tasso variabile si modifica in base all’andamento di indici economici. All’indice adottato come riferimento viene sommata una percentuale chiamata spread che rimane fissa per tutta la durata del mutuo. Opzione scelta da chi si aspetta un andamento stabile o in calo del mercato, ha un reddito medio-alto ed è predisposto alle possibili variazione dei tassi.
- Mutui a tasso fisso in cui il tasso di interesse che viene applicato al momento della stipulazione del contratto resta invariato per tutto il periodo di ammortamento. In questo caso l’importo delle rate resta sempre lo stesso. I mutui tasso fisso sono scelti generalmente da quelle persone vogliono essere sempre a conoscenza degli importi esatti delle rate per tutta la vita del mutuo, desiderano sapere anticipatamente l’ammontare complessivo del debito del contratto, hanno un reddito fisso ed aspettative di tassi in crescita.
- Mutui a tasso misto in cui il tasso applicato nella prima parte del mutuo è fisso o variabile a scelta del cliente. Nel periodo successivo il cliente potrà decidere di continuare con il tasso scelto all’inizio o optare per una scelta differente. È l’opzione migliore per chi sottoscrive un mutuo durante un periodo di incertezza sull’andamento futuro dei tassi, preferisce rimandare la decisione definitiva sul tasso e infine desidera poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.Scegliendo un mutuo a tasso misto si potrà cominciare iniziando a pagare la rata periodica in funzione del calcolo iniziale su base variabile per poi passare alla soluzione con tasso fisso. È possibile anche il viceversa cominciando con un tasso fisso per poi passare al variabile se le condizioni del mercato rendono opportuno tale passaggio. Questo si ripete ad intervalli regolari seguendo le condizioni stipulate nel contratto. In linea generale il cambiamento da un tasso di interesse ad un altro avviene ogni 2 o 5 o 10 anni. L’aspetto positivo di questo tipo di mutuo è che solitamente viene visto dal cliente come un’ ancora di salvezza nel caso in cui il mercato finanziario e il suo andamento influenzassero in modo pesante l’aumento del tasso. Infatti il mutuatario in caso di aumento vertiginoso dell’interesse variabile potrà decidere di passare al tasso fisso durante i periodi prestabiliti per tale passaggio; naturalmente l’aumento di un tasso d’interesse variabile fa sì che anche il tasso fisso sia influenzato da tale incremento, per cui il passaggio da un tasso all’altro può risultare sicuramente conveniente, ma non così determinante.
Scegliendo un mutuo a tasso variabile il mutuatario beneficia di un tasso d’interesse inferiore iniziale rispetto alla rata che pagherebbe inizialmente se accendesse un tasso fisso in quello stesso periodo. È importante sapere per tale cliente che la sua scelta cioè il tasso variabile subisce senza difese i cambiamenti dell’economia, del mercato immobiliare e del mercato monetario.
Per definire tale tasso di interesse le banche utilizzano degli indici denominati l’Euribor ( Euro Interbank Offered Rate) e lo Spread. L’Euribor corrisponde al tasso medio al quale le più importanti banche europee effettuano le transazioni finanziarie in euro ( indice internazionale ed universale di riferimento aggiornato quotidianamente ). Lo Spread concorre nella determinazione del tasso d’interesse nella stipula del mutuo a tasso variabile e altro non è che il ricarico della banca cioè l’effettivo guadagno che la stessa percepisce per tutta l’operazione ( indice non universale che varia a seconda dell’istituto di credito ).
All’interno dei mutui con un tipo di tasso variabile alcune banche applicano un tipo di contratto denominato mutuo a rata fissa e tasso variabile. La denominazione di questi ultimi evidenzia la loro particolarità, ovvero che la rata da versare periodicamente alla rata resta bloccata, anche nel caso di un tasso peggiorativo o variato, andando ad ammortare nel lungo periodo queste variazioni. Questa soluzione va sia a vantaggio delle banche sia a vantaggio del soggetto mutuatario il quale non riceverà brutte sorprese con aumenti improvvisi della rata a seconda dell’andamento del periodo di finanziamento. Scegliendo un mutuo a tasso fisso il cliente pagherà sempre una medesima cifra per tutto il corso del mutuo in quanto il tasso d’interesse o TAN resta invariato indipendentemente dell’andamento dei mercati finanziari. Così il mutuatario potrà sapere sin dall’inizio il valore di ciascuna delle rate che andrà pagare e la durata complessiva del prestito. Tutto ciò da notevoli vantaggi al cliente sia dal un punto di vista della sicurezza sia da quello della gestione della propria disponibilità economica.
I mutui tasso fisso in genere sono finalizzati per l’acquisto di una casa, la ristrutturazione di un immobile o altre tipologie di acquisto. Anche questo tasso viene definito dalle banche attraverso due parametri : l ‘Eurirs e lo Spread che già conosciamo. L’ Eurirs detto anche IRS o Interest Rate Swap è un indice che viene definito attraverso una media pesata delle quotazioni delle banche dell’Unione Europea. Questo determina la rata del mutuo in maniera direttamente proporzionale alla durata del finanziamento. L’Eurirs e lo Spread sono due indici che influenzano in maniera additiva il tasso d’interesse fisso che una banca applica su un mutuo. Per spiegare meglio ecco un esempio : accendiamo a un mutuo per 30 anni e la quotazione del momento dell’Eurirs sia del 3% per un mutuo a 30 anni, per conoscere il tasso d’interesse finale bisognerà sommare questo 3% allo Spread applicato dalla banca in questione. Tutto ciò porta a una semplice operazione matematica: Tasso d’interesse fisso per mutuo ad X anni = Eurirs corrente per mutuo a X anni + spread della banca in questione.Di fronte a tali dati è ufficiale che ciò che fa la differenza tra le banche e le loro offerte è lo Spread che è il margine di guadagno che loro avranno su ogni contratto di finanziamento.
Bisogna anche sapere che per molto tempo, nei mutui a tasso fisso , le banche tenevano aggiornati i propri clienti sull’andamento dei tassi di interesse con la possibilità di vederlo cambiare, anche in peggio, la mattina dell’atto notarile, senza alcun preavviso. Oggi invece il mercato si è sviluppato molto soprattutto in termini di trasparenza e di conseguenza invece portato la maggior parte degli istituti a rendere noti i criteri con cui calcolano il tasso da applicare ai contratti a tasso fisso. In tal modo può ricavarsi il proprio tasso una volta che gli viene reso noto lo spread applicato al mutuo. Una volta conosciuta tale informazione basterà rilevare la quotazione del parametro IRS di durata pari a quella del mutuo e sommarla allo spread, ottenendo così il tasso di mutuo applicato dall’istituto. Se si scelgono mutui tasso fisso la percentuale dei tassi per la stipula solitamente non dovrebbe superare il 4%. ESEMPIO: dobbiamo stipulare un mutuo a tasso fisso di durata 15 anni, per cui la banca propone uno spread dell’1,25%. Verificheremo perciò la quotazione dell’IRS 15 anni (IRS 15/Y). Se rilevassimo che è pari a 3,55% significherebbe che il mutuo viene proposto al tasso fisso del 4,80% (3,55% + 1,25%). Solitamente la rata dei mutui tasso fisso è fissa per un periodo di 5 o 10 anni: la durata del periodo a tasso fisso è scelta dal cliente. Lo stesso cliente può anche scegliere una durata complessiva superiore al periodo a tasso fisso: in tal caso le rate successive relative alla durata eccedente saranno regolate a tasso variabile con riduzione dello spread iniziale ed il mutuo potrà avere una durata massima di 30 anni. Consigliato per chi ha un reddito costante e sicuro nel tempo. La scelta del periodo a tasso fisso permette inoltre di conciliare il bisogno di sicurezza con il desiderio di sfruttare l’eventuale andamento favorevole del costo del denaro.
In ultima analisi va ricordato che il vero mutuo a tasso fisso, una volta stipulato non si presta a manipolazioni. Devi solo fare attenzione a non confonderlo con il mutuo con opzione il quale di iniziare a tasso fisso e poi, ogni due o più anni, scegliere se mantenere il tasso fisso o passare a quello variabile. Però devi sapere che la decisione di continuare a tasso fisso porterà ad utilizzare un tasso aggiornato al momento, diverso dal precedente.Pensa in toto alla tua situazione e guarda quale mutuo con relativo tasso di interesse fa per te e per il tuo futuro contratto da stipulare con un istituto di credito. Un Nota Bene finale non fa mai male. Spesso nelle pubblicità o in televisione o nelle affissioni per strada vengono proclamati a gran voce i cosiddetti mutui a tasso zero. Diffidare di questi perché se è vero che i tassi di interesse vengono applicati per sopperire al costo che un grosso finanziamento comporta e per far si che la banca tragga i propri profitti da tale operazione allora è comprensibile che mutui a tasso zero siano solo delle bufale. Quindi occhi aperti!
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